Ninguém tem dúvidas que a pandemia do coronavírus causou diversos transtornos para a população. Assim, o crescimento do desemprego, o achatamento da renda e o fechamento de muitas empresas nesse período elevou a inadimplência em muitos condomínios em todo o Brasil.
Desse modo, a comunidade condominial tem questionado e demandado reduções no valor da taxa mensal. Por outro lado, os gestores condominiais têm se preocupado em manter as contas condominiais em dia, embora o momento de crise.
As convenções condominiais, de um modo geral, estabelecem as regras para o pagamento das obrigações mensais condominiais, além da sanção no caso de inadimplência.
Conforme determina o código civil em seu artigo 1.336, é dever dos condôminos contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. Além disso, o parágrafo primeiro do mesmo artigo traz que o condômino que não pagar as taxas condominiais ficará sujeito a juros e multa.
É importante lembrar que a responsabilidade ao pagamento das taxas condominiais não pode ser dispensada. Mesmo em situações anormais, a obrigação mensal é indispensável para o contínuo funcionamento das áreas comuns.
Fato é que, independentemente da crise que estamos enfrentando, todos os compromissos financeiros mensais, tais como pagamento de empregados, consumo de água, luz, gás, manutenção de elevadores e demais despesas mensais das áreas comuns permanecem as mesmas. Assim, é importante que o síndico alerte os condôminos, uma vez que os serviços oferecidos pelo condomínio são essenciais para o cotidiano de todos. Desse modo, apesar de muitas pessoas estarem com seus salários reduzidos ou até sem renda, não é possível para um condomínio ficar sem sua receita mensal.
O síndico, mesmo com a intenção de enxugar o orçamento e aumentar a arrecadação, deve se atentar à convenção do condomínio, evitando assim descontos descabidos e sem amparo legal, uma vez que, além do caráter pedagógico, que desestimula a inadimplência, as sanções previstas na convenção devem ser aplicadas, não cabendo ao sindico, sem anuência de uma assembleia geral, exonerar o inadimplente dos encargos moratórios. Nisso, não esquecendo de que, quando um condômino deixa de pagar a taxa, ele sobrecarrega a contribuição dos que são religiosamente adimplentes com suas obrigações mensais.
O grande problema são algumas ideias que surgem no âmbito condominial, tais como isenção do pagamento da taxa dado o desemprego de alguns condôminos; a retirada da cobrança de juros e multas pelos pagamentos efetuados em atraso, etc. Porém, o síndico deverá obedecer a regra contida na convenção do condomínio. Caso isso não seja observado pelo gestor, ele correrá um sério risco de arcar com esses encargos no futuro, já que não existe amparo legal para aplicação dessas exceções.
Assim, embora a grave crise sanitária, o condômino não está desobrigado a honrar com sua contribuição mensal em relação a taxa de condomínio, sob pena de responder pela inadimplência, conforme previsão na Convenção do Condomínio, Código Civil Brasileiro e demais dispositivos legais que regem a matéria.
Em momentos de crise, como o que estamos enfrentando, fica nítido a importância do planejamento financeiro de um condomínio. É preciso, portanto, na medida do possível, organizar de forma a estabelecer um caixa emergencial mínimo para que, em tempos de tribulações, mesmo com um aumento na inadimplência, o condomínio subsista em suas obrigações essenciais.
Dito isso, destaca-se a necessidade de uma boa comunicação com toda a comunidade condominial, explicando o quanto é importante a arrecadação mensal, feita através das taxas condominiais, e reiterando que as manutenções nas áreas comuns, pagamento de empregados, bem como de demais despesas são suportadas através dessa arrecadação.
Uma boa saída que vem sendo utilizada é o parcelamento do débito, ou seja, realizar um acordo extrajudicial com o inadimplente. Desse modo, além de possibilitar ao devedor o pagamento da sua dívida, garante a entrada de recurso para o caixa do condomínio.
Importante destacar a necessidade de uma boa assessoria jurídica que auxilie o síndico, principalmente nos momentos de crise. Assim, o profissional da área do direito garantirá o cumprimento das regras estabelecidas pela convenção e pela lei, além da segurança jurídica tanto para a comunidade condominial quanto para o síndico.
Dessa forma, como a alteração da taxa condominial é algo mais difícil, tendo em vista a sua importância, o correto é buscar os meios legais para sanar o problema da inadimplência.
Souza & Cita Advogados Associados
Dr. João Pedro Cita