É fato que a instabilidade econômica, que a sociedade brasileira tem enfrentado, se agravou devido à pandemia. Desemprego, renda, moradia representam hoje uma grande incerteza para a grande maioria dos brasileiros.
Embora o arrocho que essa pandemia causou, contrariando as expectativas, a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), em parceria com a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), constatou que o mercado imobiliário, no último trimestre encerrado em julho de 2020, cresceu em torno de 25% comparados ao mesmo período do ano de 2019. Isso significa que vários negócios foram realizados para aquisição da casa própria.
Para o consumidor adquirir o seu imóvel, na maioria das vezes, se utiliza das linhas de crédito disponibilizadas pelos bancos, especialmente aquele oferecido pelo Governo Federal, qual seja o do programa Minha Casa Minha Vida.
Independentemente da escolha do banco credor, a maioria dos adquirentes utilizam do sistema de alienação fiduciária em garantia, o qual permite que o comprador dê o próprio imóvel a ser financiado como garantia do financiamento. Esse procedimento facilita a aquisição da linha de crédito porque dá ao banco credor segurança no negócio jurídico.
Por outro lado, após a quitação de todas as prestações do financiamento, a alienação fiduciária cessa e o imóvel passa a ser integralmente do adquirente.
É fato que a inadimplência no pagamento do financiamento para aquisição da casa própria cresce proporcionalmente ao número de aquisições. Desse modo, o número de imóveis que estão sendo retomados pelos bancos é enorme.
Esse procedimento não acontece automaticamente. Normalmente o devedor tem que ficar inadimplente por um período de três meses para receber uma notificação que o avisa sobre o débito. Nisso, no prazo estipulado no documento, não havendo o pagamento, ou seja, se a dívida não for quitada, a consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor é feita automaticamente pelo banco, que, como não possui nenhum interesse em manter aquela propriedade em seu nome, o credor imediatamente envia esse imóvel ao leilão.
A grande questão é: e se esse imóvel é uma das unidades autônomas que compõe um condomínio e tem dívidas condominiais? Ou seja, e se o mutuário, da mesma maneira que não pagou as parcelas do financiamento, não tenha adimplido com as taxas condominiais mensais? De quem é a responsabilidade ao pagamento dessa inadimplência?
Essa pergunta é fácil de responder, mas tem dado muita dor de cabeça para aquelas pessoas que arrematam esses mesmos imóveis em leilão.
Conforme determina a lei, a taxa condominial é uma obrigação propter rem, ou seja, é uma obrigação real, que decorre da relação entre o devedor e a coisa. Completamente diferente das obrigações comuns, essa obrigação significa “por causa da coisa”. Assim, se o direito de que se origina é transmitido, a obrigação o segue, seja a que título translativo for. Destaca-se que a transmissão é automática e o adquirente do direito real não pode se recusar a assumi-la.
Logo, é uma obrigação que acompanha a coisa, sendo que, se o imóvel retomado pelo credor fiduciante tiver dívidas de taxas condominiais, quando ele consolidar a propriedade em seu nome no cartório de registro de imóveis, imediatamente ele assume todas as dívidas que tem essa característica, inclusive o IPTU.
De outra maneira, quando o credor leiloa esse mesmo imóvel, a responsabilidade pela dívida é transferida para o adquirente, dada a natureza da obrigação condominial.
Diante de tais circunstâncias e havendo o interesse em adquirir qualquer imóvel através de leilão, é importante verificar se ele tem dívidas condominiais, bem como dívidas de IPTU.
Esse problema tem sido recorrente e, por essa razão, o arrematante de imóvel em leilão deverá verificar com cautela o edital. Assim, caso ele não atente para os detalhes desse documento, ficará responsável pelas dívidas de condomínio, mesmo que vencidas anteriores à arrematação.
Por fim, precisa-se destacar que é possível para o credor penhorar esse imóvel, denominado bem de família, se o débito decorrer da própria coisa, como é o caso das taxas condominiais. Assim, para satisfazer a obrigação, que, como se disse, é oriunda de despesas de condomínio, a penhora pode recair sobre o próprio imóvel. Desse modo, para as dívidas condominiais, a lei de impenhorabilidade dos bens de família não alcança esse tipo de situação, podendo o devedor perder o único imóvel que ele tem para moradia.
Souza & Cita Advogados Associados
Dra. Anna Cristina e Souza Pinto