O condomínio edilício é mais um instituto regulado pelo Código Civil brasileiro de 2002. O respectivo diploma legal tem por objetivo a organização da convivência de diversos coproprietários num mesmo edifício, e, por esta razão, são obrigados a repartirem direitos e obrigações oriundas desta situação jurídica.
Conforme regra expressa no Código Civil Brasileiro, constitui-se o condomínio através da convenção. O referido documento visa atender e regulamentar aos interesses daquela comunidade condominial.
Dessa forma os artigos 1.333 a 1.334, do Código Civil, estabelecem as principais regras para a elaboração da Convenção de Condomínio, determinando que referido Instrumento seja assinado por no mínimo de 2/3 da totalidade dos proprietários.
Até hoje a natureza jurídica da Convenção de Condomínio é um impasse no meio jurídico. Alguns dizem que um contrato, outros dizem que é uma norma regulamentadora.
Assim, conforme preleciona Carlos Roberto Gonçalves, são diversas as teorias que buscam explicar a natureza jurídica dos condomínios em edificações, já que não se aplicam, para estes condomínios, os princípios consagrados para o condomínio em geral. Por esta razão, tal questão é de difícil solução, dividindo os operadores do direito, bem como os nossos tribunais, no que concerne a caracterização da natureza jurídica do condomínio especial em edifícios.
Desse modo, embora as discussões no meio acadêmico, o mais correto é denominá-la como normativista.
Assim que Caio Mario da Silva Pereira, grande jurista brasileiro, denominou: “[…]dada a sua própria natureza, as regras de comportamento de cada edifício têm sentido normativo. Obrigam aos que compõem aquele condomínio e aos que habitam o edifício ou dele se utilizam, ainda que eventualmente […]”, e ainda: “se define como a manifestação de vontade dotada de força obrigatória e apta a pautar um comportamento individual”.
Como lei maior dos condomínios, a convenção e as deliberações das assembleias são de extrema importância para os condôminos exercendo papéis fundamentais de modo a viabilizar o convívio harmonioso entre os indivíduos.
Logo, cabe a cada um dos proprietários assumir a sua responsabilidade frente aos outros coproprietários. Portanto, entende-se que tal instrumento é ato regra, sujeitando os adquirentes das unidades autônomas ao seu cumprimento, bem como qualquer indivíduo que adentre nesta esfera jurídica.
Destaca-se a necessidade de registrar o documento constitutivo condominial no Cartório de Registro de Imóveis para conferir-lhe força contra qualquer condômino e também contra terceiros alheios ao condomínio.
E o Regimento Interno? Da mesma forma que a convenção, tal documento visa regular a conduta nos condomínios, sendo um complemento às regras contidas no ato constitutivo condominial.
Normas e regras criadas para a organização dos condomínios e para ajudar a manter a boa convivência entre os interessados, sejam proprietários ou não, a convenção e o regimento interno têm finalidades distintas, destacando que o Regimento Interno não pode contrariar os ditames legais contidos no ato constitutivo condominial, e por essa razão, havendo antinomia entre um documento e outro, prevalecerá a norma contida na convenção.
Desse modo, podemos fazer uma analogia dizendo que o Regimento Interno nada mais é que uma lei ordinária, ou seja, ele dá eficácia à convenção, determinando a forma que as regras (direitos e deveres) contidas no ato constitutivo, deverão ser executas/cumpridas.
O regimento interno, como dito anteriormente, dá eficácia e aplicabilidade às normas convencionadas no ato constitutivo condominial, sejam edifícios residenciais ou comerciais. Assim, é nesse documento que o síndico, subsíndico, moradores/empresários/locatários e até mesmo os funcionários daquele condomínio encontrarão o que pode ou não ser feito dentro das dependências daquela edificação. Isso se deve ao fato de que o documento proporciona meios eficazes no uso das unidades autônomas, bem como as áreas comuns.
Não podemos deixar de frisar, mais uma vez, que o regimento interno deverá ser formulado tendo como base as normas contidas na convenção de condomínio, isto é, no referido documento não poderá conter normas que contrariem o que ela determina. Desse modo, a convenção apresenta pontos essenciais e específicos e o regimento complementará de acordo com aquele empreendimento, bem como sua destinação.
A lei civilista não obriga a elaboração do Regimento Interno. Porém, para dar maior eficácia e amplitude nas normas contidas na convenção condominial, é de suma importância tal documento, pois regula as questões mais complexas que permeiam o dia a dia e as relações dos envolvidos naquele ambiente.
Não se pode deixar de lembrar que a elaboração dos documentos normativos condominiais requer a contratação de uma boa assessoria jurídica para que o condomínio esteja sempre amparado e seguro.
Souza & Cita Advogados Associados
Dra. Anna Cristina e Souza Pinto.