O condomínio em edifício ou em edificações caracteriza-se pela apresentação de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa. Desse modo, cada condômino é titular, com exclusividade, da unidade autônoma, seja apartamento, escritório, sala, loja, sobreloja, garagem. Além disso, é, também, titular de frações ideais das áreas comuns, sendo elas o terreno onde foi construído o empreendimento, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, o corredor de acesso às unidades autônomas e ao logradouro público etc.
Assim, cada proprietário de uma unidade exclusiva será dono de uma fração ideal das partes comuns.
Noutro giro, quando um condômino pretende utilizar ou já utiliza de uma área comum do condomínio, mas de forma exclusiva, por se tratar de uma exceção à regra geral, é necessário analisar a situação fática a fim de apurar a legalidade da ocupação e a sua responsabilidade quanto ao uso. Além disso, e em conformidade com artigo 1.340, do Código Civil, “As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve”.
De acordo com a determinação contida na legislação vigente, se aquela área comum está sendo usada de forma exclusiva por um ou mais condôminos, esses deverão suportar as despesas inerentes à essa área.
Um ponto importante a ser destacado é que, conforme o enunciado 247 da III Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal: “é possível a utilização exclusiva de área “comum” que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao “uso comum” dos demais condôminos”.
O enunciado acrescenta também:
O condômino que exerce o uso exclusivo de área comum não pode adquirir a fração ideal da área comum por usucapião. Veja, se a área é comum, trata-se em verdade de copropriedades, e portanto, o condômino que usa com exclusividade, é apenas um mero detentor de coisa comum, e jamais haverá a aquisição pelo instituto do usucapião, ainda que se alegue uso exclusivo, continuado e incontestado, ainda que haja o animus domini, não pode o Poder Judiciário tolher o igual direito dos demais condôminos, que também possuem animus domini sobre aquela mesma área.
De acordo com o enunciado 247, embora o condômino seja responsável pela manutenção daquela área comum, já que ele a usa de forma exclusiva, isso não significa dizer que ele se tornará proprietário, sendo, portanto, uma posse precária.
De qualquer forma, destacamos que tal assunto não está pacificado no meio jurídico. Por essa razão, é necessário acompanhar caso a caso mais de perto, principalmente, quando se identifica que o usuário tem a posse mansa, pacífica, com ânimo de dono e sem qualquer oposição dos demais condôminos.
Escritório Souza & Cita Advogados Associados
Dra. Anna Cristina e Souza