A pandemia do coronavírus afetou o dia a dia de todas as pessoas, inclusive a dos moradores de condomínios. A diminuição da circulação de pessoas aliada às restrições impostas pelas autoridades de saúde tem refletido, diretamente, na economia. E este fato, sem dúvidas, já começa a afetar as receitas condominiais que, em sua grande maioria, advêm unicamente, do rateio de suas despesas entre os condôminos.
Considerando esses fatores, se tem levantado muito a hipótese de redução ou flexibilização dos encargos condominiais, utilizando-se como argumento principal o impacto econômico causado pela pandemia. Porém, ressalta-se já de antemão que o rateio entre os condôminos permanece inalterado porque, o condomínio possui compromissos permanentes tais como o pagamento dos salários de funcionários, a aquisição de insumos, pagamentos de fornecedores e prestadores de serviços, além das despesas com água, energia elétrica e gás, entre outros.
Além disso, durante essa pandemia tem se discutido bastante a possibilidade de aplicação da teoria da imprevisão com o objetivo de justificar a inadimplência ou obter descontos em possíveis multas e encargos condominiais.
Porém é importante elucidar que a teoria da imprevisão visa pincipalmente reestabelecer o equilíbrio na relação jurídica em contratos usuais de direito privado. As taxas condominiais, entretanto, possuem uma natureza diferente de um contrato usual, uma vez são obrigações que surgem assim que o imóvel é registrado e o condomínio constituído, logo, acompanham o bem, sendo chamadas de obrigações propter rem.
Não bastasse essa particularidade das taxas condominiais, ainda que fosse possível aplicar a teoria da imprevisão à estas, seria necessária a observação de alguns requisitos. O primeiro deles é a ocorrência de acontecimento extraordinário e imprevisível, o que de fato houve, uma vez que a crise do coronavírus pegou o mundo inteiro de surpresa. Porém, apenas o preenchimento deste requisito, isoladamente, não configura tal teoria, sendo necessário o preenchimento cumulativo de outros.
Nessa esteira, o segundo requisito para se configurar a teoria da imprevisão é o enriquecimento inesperado e sem causa do credor, este que aqui é representado pela figura do condomínio. Tal fato não ocorre na realidade, pois o referido (condomínio) não visa enriquecer em suas atividades, e sim manter em pleno funcionamento uma série de serviços essenciais e de usufruto comum dos moradores que participam desse rateio.
Por fim, o terceiro requisito é que esse acontecimento se torne excessivamente oneroso para o devedor adimplir a obrigação, o que só poderia ser verificado caso a caso, não podendo se falar em uma aplicação geral a todos os condôminos. Por essa razão os condôminos devem manter em dia os pagamentos dos encargos condominiais sob pena de ver incluído em sua cota parte todas as penalizações legais e convencionais.