A pandemia do coronavírus afetou o cotidiano de todos os brasileiros. Assim, aquela rotina diária teve que ser adaptada às normas sanitárias de prevenção ao COVID-19, inclusive nos condomínios.
A partir disso, foi necessário implantar determinadas normas, tais como o uso das áreas comuns, dos elevadores, dos espaços de lazer, dos elevadores e, inclusive, das unidades autônomas, restringindo o exercício do direito de propriedade.
Claro que as novas regras atingiram a realização das assembleias gerais. Afinal de contas, o isolamento e o distanciamento social foi e está sendo regra basilar de prevenção do coronavírus.
Dada a circunstância, vários condomínios se viram num impasse: como seria a atuação do síndico neste momento de crise para realização das assembleias de condôminos para reeleição ou eleição de novo síndico, apresentação da prestação de contas anual e projeção orçamentária, aprovação de benfeitorias, bem como de demais assuntos importantes e inadiáveis?
Diante desse cenário, foi aprovado pelo Congresso Nacional a Lei 14.010 de 2020, que versa sobre o regime jurídico emergencial e transitório das relações jurídicas de direito privado em que, dentre elas, está inserida a matéria dos condomínios edilícios, quais sejam a possibilidade de assembleias virtuais e suas respectivas votações, além da prorrogação do mandato do síndico até o dia 30 de outubro de 2020.
Fato é que, vários condomínios, muito antes da pandemia e da vigência da norma supramencionada, já estavam utilizando o meio virtual para realização de assembleias gerais.
É certo que o Código Civil deixou de tratar de muitos assuntos quanto aos condomínios edilícios, inclusive sobre a matéria das assembleias virtuais. Por essa razão, e dada a insegurança que essa pandemia causou, o legislador achou por bem editar a Lei 14.010 de 2020.
Porém a vigência da lei está no fim. Fica então a pergunta: será possível continuar realizando as assembleias virtuais?
Como mencionado anteriormente, o Código Civil é omisso quanto a possibilidade de realização de assembleias virtuais e a maioria das convenções condominiais não tratam do assunto.
Existem duas correntes que abordam o tema. Uma delas afirma que não há impedimento legal para manutenção da realização das assembleias virtuais, já que o Código Civil é omisso quanto ao assunto, mesmo que não haja previsão expressa na convenção de condomínio.
Outra corrente afirma a impossibilidade de realização das assembleias por meios virtuais, exceto se houver menção expressa na convenção. Assim, não havendo a regra prevista no ato constitutivo, seria necessário rerratificar o documento o que requer o quórum de 2/3 dos proprietários para a sua aprovação.
Dada a circunstância em que estamos atravessando e a falta de previsão expressa quanto à possibilidade ou não das assembleias virtuais, o fato é que a razoabilidade deve ser o parâmetro para aplicação de qualquer medida no que pertine ao assunto.
Praticamente nenhuma convenção proíbe as assembleias virtuais. Assim, na adoção dos meios eletrônicos para a sua realização não se pode perder de vista a norma prescrita no Código Civil, bem como aquela prevista na própria convenção para a realização dessas reuniões condominiais.
Desse modo, o edital de convocação e demais atos para a realização da assembleia deverão obedecer aos parâmetros legais, tais como a data da publicação da convocação, a data da sua realização e horário, a ordem que será tratado no dia, o quórum etc., não perdendo de vista a pluralidade dos membros daquela comunidade condominial. Logo, a realização das assembleias virtuais não pode suprimir os direitos dos condôminos, principalmente daqueles que de alguma maneira não tem acesso a internet ou qualquer outro meio eletrônico para a sua participação. Além disso, deve-se ficar atento no processo de votação, que deverá ser exercido pelo titular desse direito ou por seu representante, além da lavratura da ata para posterior registro.
Embora a existência de todos os meios virtuais confiáveis para a realização das assembleias virtuais, buscando garantia jurídica para evitar futuras demandas judiciais, o ideal é trazer a norma para dentro da convenção de condomínio. Desse modo, não haverá insegurança na sua realização.
O cenário mundial atual requer cautela nas medidas adotadas dentro e fora dos condomínios. Assim, não se pode/deve perder de vista o interesse e o bem da coletividade, sempre amparada pela segurança jurídica.
Souza Lima & Cita Advogados Associados
Dr. João Pedro Cita